土地探しの前に知っておきたい超基礎知識①では、土地探しをするとき、とりわけ首都圏においては、土地探しは容易ではないということがわかっていただけたかと思います。
後編では、ではどうすれば良いのか？ について考えていきたいと思います。
大切なことは、計画の全体像を描くこと、です。そしてその第一歩が資金計画になります。
ナビゲーターは、前回同様、ウェルネストホームで土地探しのお手伝いをしている、不動産エージェント、スタイルオブ東京株式会社の田坂妙子さんです。
プロフィール
田坂 妙子 Taeko Tasaka
得意エリア：東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県
興味・関心：コミュニティ・デザイン・建築
保有資格：宅地建物取引士
<自己紹介>
広島県広島市出身
法政大学 国際文化学部 国際文化学科卒業
◼︎大手ハウスメーカー／営業→ハウスメーカーで家づくりの全体像を掴む
◼︎建築設計事務所／商品企画、営業、広報→工務店と組んだデザイン住宅の新ブランド立ち上げに携わる
◼︎不動産コンサルティング会社／事業企画、営業→集合住宅（コーポラティブハウス）を事業計画立案～竣工・引渡しまでプロデュース
私のキャリアのスタートは、新卒で就職をしたハウスメーカーでした。
住宅のことも不動産のことも全くの素人で入社をし、営業としてお客様のお手伝いする中で、家づくりの基礎を習得しました。
設計事務所では、「設計事務所＋工務店」でデザイン性もクオリティも高い一戸建てを目指した新ブランドの立ち上げにあたり、マニュアルのない家づくりをする中で、たくさんの人が関わるモノづくりの裏側を知りました。
不動産のコンサルティング会社では、自由設計ができる集合住宅（コーポラティブハウス）の企画から完成まで一気通貫して数年単位のプロジェクトを統括するコーディネーターとして働いていました。
注文住宅、中古リノベーション（戸建、マンション）、土地・建物の売買仲介、一通りの業務経験があり、不動産と建築の両方が分かる比較的珍しいキャリアの持ち主だと思います。
住宅選びの際は、とかく土地や建物の不動産としての価値に目が行きがちですが、
「そこでどんな暮らしがしたいのか=自分にとって豊かで幸せな暮らしの軸は何か」を見失わないことも大切です。
インターネットで少し調べれば情報が溢れる時代ですが、だからこそ、ユーザーにとっては真実が見えづらくなっているようにも思います。
一つひとつ紐解いて、答えを見つけましょう。
理想の家を建てるためにも、総予算を把握しましょう
土地探しに取り掛かるにあたって、最初にやるべきことは予算決めです。
つまり、注文住宅を建てる際にかかる費用を決めることです。
予算を決めるには、理想の家を建てるためにどのくらいの総費用がかかるかを把握することが重要です。
総費用の内訳は、一般的に次の通りです。
総費用＝土地価格＋建築費用（本体工事費用＋付帯工事費用）＋諸費用。
総費用を決めて、土地と建築費にそれぞれいくらかけられるのかを決めましょう。
万一、計画していた費用より、土地の価格が高かった場合、総費用の予算を上げられないのならば、建築費の方を削る、ということも考えていかなければなりません。
あるいは、土地の予算を変えずに、エリアを変えて買える土地を探す、という選択になるかもしれません。
さて、ここで、「予算は土地を探しながら考えていけばいい」、と思われる方もきっといると思います。
もしそのように思っている方がいたら、その考えは捨ててください。
というのも、予算が決まっていない状態で土地探しをしても、まずもって不動産屋さんに相手にしてもらえないからです。
「注文住宅を建てるのに、建物の会社も総予算が決まってないなら、まだまだ情報収集程度の段階で購入は遠いな」と思われ、土地の紹介はおろか、相談にさえ乗ってもらえないという可能性もあります。
実際、いい土地は売りに出たらすぐに買い手がつくほどものすごいスピードで売買されていきますから、不動産屋さんが、予算をはっきりと明示、住宅ローン等で支払いが可能なことを証明できる計画の確かなお客さんを優先することは、当たり前のことと言えるでしょう。
建物本体以外にもいろんな費用がかかるって本当？
ちなみに、建築費用の内訳である本体工事費、付帯工事費、そして諸費用について簡単に説明しておきます。
本体工事費は文字通り、建物本体を建設するのにかかる費用です。 一般的に「建築坪単価」と表現されたりします。 基礎・土台、構造体、窓や壁、屋根などの外装、クロスや畳などの内装に加えて、住宅設備であるキッチン・洗面台・浴室・トイレ、さらには、建物を建てる人件費などが該当します。
通常、建築費用の７～８割を占めると言われています。
付帯工事費用というのは建物本体以外の工事等にかかる費用のことで、建設業法では、付帯工事を「主たる建設工事を施工するために必要な他の従たる建設工事」、「主たる建設工事の施工により必要を生じた他の従たる建設工事」と定義しています。
諸費用は土地購入や引っ越しなどにかかる費用です。
土地の仲介手数料、登記費用、住宅ローンの手数料、火災保険費用などが挙げられます。工務店によっては、引越し費用や地鎮祭・上棟式の費用なども細かく諸費用として計上する会社もありますが、住宅ローンを借りる際、これらを金融機関は諸費用としてみないので注意が必要です。
ここで重要なポイントとなるのが付帯工事費用です。
付帯工事の内容にはいろいろありますが、付帯工事費用は分かりにくく見落しがちです。
どんな費用がかかるかは、土地によって異なりますが、代表的なものを挙げると、
土地に高低差があった場合の擁壁新設工事費用、土地への上下水道・ガスの引込み管が無い場合の引き込み工事費用、古家付き土地の場合の解体工事費用、道路が狭いなどの理由で搬入にかかる追加費用などで、個別具体性が高く、資金計画が大きく狂うとこころですが、一般の方には想像しづらいところです。
また、不動産屋さんでも建築の知識と経験が無いとよく分からないとことが多く、土地購入前には、建築会社に確認を取っておくと予算オーバーのリスクを回避できます。
土地によっては、建築会社の安全基準や施工方法に適していないなどの理由で、建築を断られることもあります。
ここまでの解説でピンときた方もいらっしゃると思いますが、実は、総費用の大きな部分を占めるのが土地で、売買の価格のみでなく、付帯工事費用も考慮する必要があるということです。
土地購入後に付帯工事費用がかさむことに気がつくことが無いよう、 賢く土地を選ぶことが、土地探しの肝かと思います。
この辺りの説明は、ウェルネストホームの「注文住宅の費用の内訳を詳しく！すべて費用を知って資金計画を」にも詳しく書いてありますので、参考にしてみてください。
最後に、土地を探すとき、よく言われることですが、「１００点満点」の土地はないと思って探した方がいいです。自分の希望の７０点から８０点を買うことをイメージしてください。ただ、その中でも絶対に譲れない条件というのはあるはずです。
それは立地なのか大きさなのか地域なのかは人それぞれ。それを書き出し、かつ予算の上限を決めた上で土地を探していきましょう。
ただ、欲しいエリア、大きさばかりを見ていくとどんどん土地の費用が上がり、気がつけば建築費にほとんど予算がかけられなくなってしまっていた、ということも起きかねません。これは絶対に避けなければならないこと。
家づくりの後、長い時間を過ごし、生活をする舞台は建物です。
建物にしっかりとご自身の夢や希望を載せられるよう、土地を探すときに絶対に譲れない条件を絞って、その上で探していきましょう。
ウェルネストホームは、お客様の土地探しからお手伝いいたしますので、ご安心ください。
